发布日期：2026-02-06 01:16    点击次数：93

起首丨空洞地产资管界

行为全球最大的地产不良财富惩办者，黑石向来以正经著称，苏世民“不亏钱”的投资原则更是行业标杆。但近期，这家巨头却在一项布局八年的养老地产技俩上遭受重创——以3-7折的“清仓价”甩卖好意思国90多处老年公寓，累计吃亏超6亿好意思元，成为其连年来最惨重的投资失实之一。

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押注“银发海啸”的千亿布局

时间回到2016年，全球一级阛阓一派茂密，黑石刚刚召募了限度达158亿好意思元的房地产旗舰基金BREPVIII，急于寻找优质投资标的。彼时，好意思国“银发海啸”意见正热：二战后“婴儿潮一代”（1946-1964年降生）启动迈入70岁，展望到2040年，好意思国85岁以上东说念主口将从670万增至1440万，翻一番还多。这一不成逆的东说念主口趋势，让养老地产成为公认的“蓝海阛阓”。

好意思国养老地产早已是训练产业，按服务品级分为零丁生计、援救生计、失忆照护、专科守护四类，其中面向健康老东说念主的零丁生计类和需基础协助的援救生计类，因需求刚性、现款流领略，成为本钱追捧的中枢。黑石精确锁定这一赛说念，在2016-2017年密集启程点：以11.25亿好意思元收购HCP旗下64处养老公寓，再以7.45亿好意思元拿下Welltower的26处物业，后续又补充了稀疏收购，最终造成隐私好意思国多地的90处养老公寓组合，累计参预超18亿好意思元（含1亿好意思元升级革新用度），占BREPVIII基金限度的10%以上。

黑石的算盘打得极为缜密：一方面，借“婴儿潮”东说念主口红利，坐享刚性需求增长；另一方面，彼时好意思国大型医疗类REITs正剥离低效财富，黑石得以“批发价”抄底；更蹙迫的是，沿用其经典的“买入-革新-卖出”形态——通过立异专家空间、升级家电、新建餐厅等样式擢升硬件品性，进而推高房钱和财富估值，最终结束溢价退出。初期，这些养老公寓委托好意思国最大养老连锁运营商Brookdale运营，后续部分更换为方位微型机构，一切看似朝着“稳赚不赔”的标的发展。

折价清仓：从18亿收购到3折甩卖

八年后，当BREPVIII进入退出期，黑石的养老地产布局却迎来了“滑铁卢”。2025年以来，黑石开启了不计成本的清仓形态，旗下养老公寓以惊东说念主的扣头率密集成交：

佛罗里达州一处171单位的物业，2016年收购价4880万好意思元，2025年售价仅1200万好意思元，折价75%；南卡罗来纳州的一处财富，2017年斥资2000万好意思元收购，如今以6折出售；丹佛、芝加哥等地的技俩，更是大宗低于买入价70%成交。欺压现在，黑石已出售90处财富中的70处，剩余20处仍在洽谈中。

据统计，黑石已出售的39笔交游总价仅5.36亿好意思元，而当初收购这些财富的成本就独特7.55亿好意思元。更严峻的是，有5处财富的售价跌破贷款余额，意味着黑石不仅亏光了一皆股权投资，还可能需要相当掏钱偿还债务差额。全体估算，该技俩累计吃亏已超6亿好意思元，成为黑石连年来最倒霉的投资案例之一。

值得介意的是，由于单笔交游金额仅数千万好意思元，星空app登录这场“清仓大甩卖”并未激勉阛阓鄙俚珍爱，但关于以正经著称的黑石而言，如斯限度的吃亏实属残暴。

翻车真相：三重危急击垮“养须贸易”

为何被请托厚望的养老地产会沦为“吃亏重灾地”？看似只怕的失败，实则是运营间隙、成本压力与阛阓结构性变化共同作用的势必恶果。

1.运营失序：监管缺欠残害口碑

养老地产的中枢竞争力在于服务质地，但黑石在技俩惩办上却频频“掉链”。公开纪录清醒，其旗下十几处养老公寓因守护劣势遭到监管机构告诫，佛罗里达州的技俩更是在2025年9月被处以14万好意思元罚金，原因包括居民照护不及、卫生条目恶劣、惩办黩职等。关于养老机构而言，监管缺欠号称“致命伤”——子女在选拔养老机构时，安全性和口碑是首要考量，负面纪录径直导致入住率断崖式下滑。

黑石行为本钱方，并未径直参与运营，而是委托第三方机构惩办，但这种“投资+外包运营”的形态存在自然间隙：本钱追求短期收益，而养老服务需要永久参预，两者的利益诉求错位导致服务质地难以保险。即便后续更换了运营方，也未能扭转口碑下滑的趋势。

2.成本失控：东说念主力成本合并利润

养老地产是典型的服务密集型行业，守护东说念主员、照看、保洁等东说念主力成本占运营预算的50%-70%，这一特点使其对东说念主力阛阓变化极为明锐。疫情后，好意思国低端劳能源阛阓发生结构性变革，工资水平螺旋上升：养老公寓的下层职工濒临亚马逊、沃尔玛等零卖巨头的用工竞争，为留住东说念主手，运营方被动将时薪提高20%-30%。

更严峻的是，东说念主力衰退问题合手续加重。

2023年好意思国养老行业用工缺口达24.5万东说念主，部分机构不得不依赖打散工，而好意思国打散工的时薪经常是致密职工的2-3倍，进一步推高了运营成本。关于黑石布局的中端养老公寓而言，成本高潮无法通过加价转换，径直导致利润被合并。

3.阛阓坍塌：中端赛说念成“夹心饼干”

疫情不仅调动了东说念主力阛阓，更重塑了养老需求结构。一方面，77%的好意思国老年东说念主在疫情后更偏好在家养老，通过住房革新结束“居家养老”，导致采集式养老公寓的入住率合手续低迷——2023年行业平均入住率仅85.6%，仍低于疫情前水平。

另一方面，好意思国养老地产阛阓呈现“南北极分化”：高端阛阓（月房钱1.4万好意思元）凭借优质服务和配套，恭候名单长达数年；低端阛阓依赖政府全额补贴，入住指导会；而黑石押注的中端阛阓（月房钱3500-6000好意思元）却沦为“夹心饼干”——既莫得政府补贴，又濒临中等收入老年东说念主支付才调不及的问题。据SLP阐明预测，到2033年，54%的好意思国中等收入老年东说念主将无法包袱援救生计类养老公寓的房钱。

以南卡罗来纳州的技俩为例，2017年入住率为80%，如今已降至41%，远低于盈亏均衡线。入住率下滑与成本高潮的双重挤压，最终让这些财富沦为“负现款流”技俩，黑石只可折价清仓。

尽管吃亏超6亿好意思元，但对黑石而言，这仅仅“九牛一毛”。但这场失败留住的栽种极为长远：养老地产并非“稳赚不赔”的赛说念，其“地产+服务”的双重属性，要求投资者既要懂财富运作，更要耀眼服务运营，而这恰正是黑石等本钱巨头的短板。此外，阛阓结构性变化远比东说念主口趋势更难预测，中端阛阓的“可包袱性危急”和居家养老的兴起，都超出了八年前的投资预判。

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